Легализация!

За последние 18 лет в Сербии было принято 5 законов о легализации объектов недвижимости, построенных без соответствующих разрешений. И, судя по всему, удачных среди них не было. Согласно официальным данным, в сентябре 2015 года в Сербии насчитывалось 1 476 443 нелегализованных объектов недвижимости, что означало — каждый третий сербский дом нелегализован. При нынешних темпах легализации (в течение последнего года было легализовано 1815 домов) для перевода сербской недвижимости в правовое поле потребуется 813 лет…

Откуда и как возникла эта проблема — разговор долгий. У законодателей нет вопросов только к сельским домам, построенным до 1968 года — все они считаются легальными «по умолчанию». А вот дальше начинается полная неразбериха. В отличие от Советского Союза, сплошь покрытого совхозами и колхозами, в социалистической Югославии сельские хозяева оставались собственниками земли, и строили на ней дома. Особенно активно и без всяких разрешений — в 1990-е годы, в эпоху войн и великих потрясений, когда государству было откровенно не до контроля за сельским строительством. А большинству крестьян и невдомек было, что для постройки или перестройки собственного дома им нужно обращаться куда-то за разрешением. И не только крестьянам. Недавно в беседе с одним достаточно преуспевающим местным бизнесменом речь зашла о его большом сельском доме, который он хотел бы использовать для приема туристов. Вопрос, легализован ли этот дом, привел его в полное замешательство:

— Зачем? — искренне удивился он. — Это вообще не нужно. То jе село, то jе моjе! (Это село, это моё!)

И вот с таким мироощущением — моя земля, что хочу, то и строю, — до поры до времени живет огромная масса сербских домовладельцев-домостроителей, проблемы у которых начинаются тогда, когда они решаются свое домовладение продать. Да, по всем документам выходит, что земельный участок принадлежит им по праву, но, согласно кадастру, шумит на этой земле лес, колосится поле или, в лучшем случае — стоит старая маленькая хибара, от которой давно и следа не осталось. А покупатель хочет, чтобы в документах значился дом, и начинается тогда для продавца хождение по мукам — сбор и переоформление документов. Землю сельскохозяйственного назначения надо переоформить в землю под строительство, сделать план дома и участка, получить задним числом разрешение на строительство дома, а потом — на его эксплуатацию. И всё это требует времени, а главное — денег. Для легализации небольшого по сербским меркам семейного дома площадью до 100 м² требуется 2 858 500 динаров (примерно 23 820 евро) — запредельная сумма, сопоставимая с его стоимостью, а то и превосходящая ее. Желание государства лишний раз подзаработать понятно, но понятно также и то, что при нынешних ценах на недвижимость заплатить подобные деньги могли лишь единицы.

Теперь появляется шанс не просто сдвинуть дело с мертвой точки, но и достаточно быстро процесс легализации завершить. Вчера, 12 ноября 2015 года, выступая перед депутатами Скупщины, Александр Вучич обещал, что по новому — последнему в длинном ряду? — закону для легализации того же семейного дома в 100 м² потребуется заплатить 5000 динаров (42 евро — в 570 раз меньше!). Приведение в порядок документов на дом до 200 м² обойдется хозяину в 15 000 динаров, а если он размахнулся на особняк в 300 м², то заплатить придется, конечно, больше, но не чрезмерно — до 400 евро.

Если закон будет принят, то, как обещает правительство, весь процесс легализации завершится в течение года. Не смогут легализовать свои дома только те, кто построил их в местах, совершенно для этого неподходящих: например, на территории национальных парков или там, где строить жилые дома опасно из-за возможных оползней или разливов рек.

Заложенные в законопроект расходы хозяев на легализацию для них вполне посильны, и это открывает новые перспективы перед сербским рынком недвижимости. Число домов, которые можно будет вполне легально продавать и покупать резко возрастет, риски для покупателей снизятся, исчезнет страх перед правовой неопределенностью, и сербская недвижимость — такая доступная по цене — станет доступной и привлекательной для зарубежных покупателей во всех смыслах.